Det primära målet för dagens städer är inte att tillfredsställa innevånare, representera länder eller medborgare, utan att attrahera konsumtion och utländskt kapital som gynnar en viss sorts sektorer inom nationen …
Citatet är M Lintons översättning i anmälan i DN 26/7 av boken ”Cities of Power” av sociologiprofessorn Göran Therborn.
En annan källa med liknande budskap är Robert J Schiller, professor i nationalekonomi vid Yale University USA, Nobelpristagare i ekonomi. Han undrar i en artikel i Project Syndicate i juli i år varför städer blir olönsamma. Många storstäder blir centrala bostäder så dyra, att människor med låga inkomster tvingas ut från centrum och staden, oftast utan gottgörelse. Förlusten är inte bara ekonomisk utan lika mycket social. Staden förlorar en del av sin identitet och kultur.
Schiller refererar till Demographia International Housing Affordability Survey. Den redovisar uppgifter från 93 storstäder i världen rörande relationen mellan bostadspriser och medianinkomst. Medan bostäder i Sydney kostar i genomsnitt 12,2 gånger medianinkomsten är motsvarande kvot i Chicago 3,8. Kvoten anger hur många årsinkomster som krävs för att betala bostaden. De undersökta städerna skiljer sig i fråga om policy för mark, byggande, medborgarnas inställning till expansion o.s.v. Konsekvenserna beror på vad staden drar till sig i form av företag och boende och hur det påverkar de redan boendes situation. Byggföretagen och fastighetsutvecklare söker de former för sina byggen, som ger högsta möjliga lönsamhet. Den som inte passar in i det nya mönstret har bara att flytta på sig.
Förvisso är Uppsala som storstad en lilleputt i jämförelse med de undersökta storstäderna. Men expansionen är intensiv och sociala, miljömässiga och ekonomiska konsekvenser för de redan boende måste övervägas av kommunens planerare och politiker.
Den första versionen av översiktsplan 2016 inleds med kommunens viljeinriktning. Ett avsnitt har rubriken ”En kommun för alla”. Översiktsplanen skall ge underlag för hur stadens bebyggelse och trafikstruktur skall utformas. Där sägs att ”Uppsala är fysiskt och socialt sammanhållet, jämställt och öppet”. En studie av samhällsekonomiska konsekvenser finns. Den handlar enbart om kommunens ekonomi och om vinsten av att öka fastighetsvärdena. Något annat dokument som belyser ekonomiska och sociala konsekvenser finns inte.
Statistik över utvecklingen av olika inkomstgruppers förändrade villkor visavi boende under åren 2011-2015, en period under vilken Uppsalas expansion tagit fart, ger en bild av vad som pågår. Utgångspunkt är SCBs redovisning av hushållens disponibla inkomster. Dessa ställs mot uppgifter om bostadspriser i form av bostadsrätter, hämtade från Svensk Mäklarstatistik. En enkel fråga ställs: vilket boende har vi råd med? Hur har möjligheterna att finna ett önskat boende förändrats över de fem åren? Först en bild av prisutvecklingen över de senaste 11 åren.
Figur 1: Pris i kr/kvm på bostadsrätter i Uppsala 2005 – 2016.
Från 14737 kr/kvm år 2005 har priset stigit till 38 861 kr/kvm år 2016 i löpande priser. Priset omräknat med KPI har stigit med 134 % sedan 2005. Motsvarande allmänna prisutveckling 2011-15 är 48%.
Genomsnittspriset på bostadsrätter låg år 2015 på 37 700 kr/kvm. En familjebostad på 100 kvm kunde alltså ha kostat 3,8 milj. kr. Den disponibla medianinkomsten för sammanboende i åldern 30 – 49 år med barn 0-19 år var 629 tkr. Kvoten mellan pris på bostaden och medianinkomsten blir 5,9. Det behövs 5,9 årsinkomster för familjen för att betala bostaden.
Situationen för en ensamstående i samma ålder med barn och som sökte en bostad på 100 kvm var svårare. Den familjen hade en disponibel inkomst på 312 tkr/år. För den skulle det ta 15,4 år att betala bostaden – om hela inkomsten ginge till detta ändamål. Utvecklingen åren 2011-15 för dessa båda familjer illustreras som följer.
Figur 2 a. Priset på en bostadsrätt om 100 kvm i förhållande till hushållens medianinkomst.
Bostadspriserna har under tiden stigit med 48% omräknat med KPI. Mätt i förhållande till den disponibla inkomsten, har under perioden 2011-15 ökat med 30 % för båda grupperna.
Två andra grupper har det svårare på bostadsmarknaden under samma period, ensamstående kvinnliga pensionärer respektive ensamstående kvinnor i åldern 18-29 år som söker bostad om 60 kvm.
Figur 2 b. Priset på en bostadsrätt om 60 kvm i förhållande till hushållens medianinkomst.
Bostadspriserna i förhållande till den disponibla inkomsten har ökat med 25 % för den unga kvinnan medan pensionären fått se bostadspriset stiga med 33 %. Kvoten ligger år 2015 på 15,4 respektive 14,3.
Den ensamstående pensionären med genomsnittinkomst, som söker en mer tillgänglig bostad istället för sin nuvarande hyresbostad på tredje våningen, har ingen möjlighet att köpa en bostad till genomsnittspris, än mindre en nybyggd bostadsrätt.
Man kan inte utan vidare hävda att det är Uppsalas tillväxt, som ligger bakom den kraftiga uppgången av bostadspriser. Bl.a. skatteregler och liberal utlåning till bostadsköp bidrar till utvecklingen. Visst kan man hävda att det bara handlar om utbud och efterfrågan. Folk som kan betala vill flytta till Uppsala. Byggare och fastighetsutvecklare vill tjäna pengar på denna efterfrågan och väljer de lönsammaste bostadsformerna. Ägare av mark, fastigheter, bostadsrätter har blivit förmögnare. Skall vi därmed gilla läget?
För att återvända till citatet från ”Cities of Power” och till Schillers fråga varför städer är olönsamma så pekar ovanstående enkla sammanställning på att utvecklingen i Uppsala generar problem för stora grupper.
Hälften av familjerna har lägre inkomster än medianen. Bostadspriserna har vuxit snabbt. Dessutom påverkar tillväxten boendemiljö och tillgänglighet.
Frågan här gäller hur de som ”blir efter” påverkas. Särskilt dabbas personer och familjer utan fast egendom eller låga inkomster. Något program inom kommunen verkar i att ta i den frågan. Landsbygdsprogrammet är ett exempel. En strävan efter billigare ungdomsbostäder kan skönjas. Uppsalahem har att fler bygga hyresrätter. En modell för social konsekvensanalys har börjat prövas.
Bokanmälan i DN har rubriken ”Samtidens städer äter sina barn”. Måhända är situationen inte så illa i Uppsala. Våra beslutsfattare måste skaffa sig och ta ställning till en sammanhängande bild av konsekvenserna av Uppsalas tillväxt.
Sven-Olov Larsson
Pensionerad universitetslektor i nationalekonomi
Kassör UPS